遺産分割協議での不動産の評価額

遺産分割の対象に土地や建物といった不動産が含まれる場合、評価方法をどうするかが問題になります。

不動産は一般に価値が高いため、評価方法によっては他の相続人との間で配分に不公平が生じてしまうことがあるからです。
 

相続税申告における不動産評価額

相続税の申告における不動産評価額は以下の方式に従って決定します。

土地については「路線価方式」か「倍率方式」

 
建物については固定資産税評価額

 
相続税評価額においては、土地でも建物でも実勢価格（実際に取引が成立する価格）よりも何割か安いものとなります。

取得する不動産にもよりますが、土地であればおよそ20~30%の減額になるケースが多いです。これは、不動産を現金化するには手間がかかることや、財産を引き継ぐ遺族が税負担に苦しまないようにする配慮があります。
 

遺産分割では実勢価格を基準とするケースが多い

さて、では遺産分割における不動産評価はどうなるのでしょうか。前述した、相続税評価を用いてしまうと、不動産を多く取得した相続人が実質的に得をすることになるので、いささか不公平となってしまいます。

実際の遺産分割のケースでは実勢価格を基準にされることが多いようです。これは、不動産の処分の際に用いられるのは実勢価格であり、一番現実に即していると考えられるからです。

ただし、相続人全員が別の評価方法での分割に合意するなら、その評価方法を使うこともできます。

• 公示価格…国土交通省が特定基準に公表する価格
• 相続税評価額…路線方式や倍率方式等によって決定、
• 固定資産税評価額…固定資産税の基準となる価額で、公示価格の70％程度
• 実勢価格…実際に取引が成立する価格

上記の通り、不動産の評価方法は様々なものがありますが、どの評価を採用するかは、最終的には相続人らの話し合いによって決定されます。

なお、分割協議内で評価方法が決まらない場合は、家庭裁判所での調停を経て、最終的には審判で決定します。この時、裁判所は不動産を「不動産鑑定士による鑑定評価」を用いて「遺産分割時の実勢価格」で評価します。

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藤本尚士

熊本県玉名市出身。相続専門税理士。

2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任。
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務。
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る。

【主な資格】
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級