不動産の換価分割は遺言で指定が可能

遺産の中に不動産があるとケースによっては面倒になることもあります。不動産は現金や預貯金と違って、分割することが難しいからです。

ただし、遺産分割の方法には不動産を現金化して分ける方法もあります。
現金化して分配するなら、公平性は高くなるでしょう。

財産を売却し、現金化してから分けるといった分割方法は換価分割と言います。この換価分割は遺言書で指定することも可能です。
 

換価分割のメリット

（１）納税資金を用意できる

換価分割は一旦財産を売却して現金化するため、納税資金が手に入ることになります。

相続税は原則、現金納付のため、相続財産が不動産などに偏りがある、現金が少ないといった場合、相続税の支払いが遺族にとっては多大な負担となる怖れがあります。

その点、換価分割は財産を現金化するため、納税資金の確保という観点では有効でしょう。

（２）公平な遺産分割ができる

現金化するため、1円単位での分配が可能となり、遺産分配の方法としては公平性が高いと言えます。

（３）不要な不動産を手放せる

使う予定のない土地や建物を相続した場合、固定資産税や維持管理費がかかってきます。

該当の不動産が不要だと判断した場合、換価分割によって処分してしまう方が良いでしょう。

デメリット

（１）財産を売却する必要がある

換価分割では財産を売却する必要があるので、不動産を残したり、活用したりすることはできません。

また、売却時に希望価格で売れるとも限りません。

利用価値の薄い土地の場合、納付期限までに売れず、現金化できない場合もあります。

（２）売却で税金などがかかる

不動産の売却に際して、手数料など諸々の費用や、税金が発生する可能性があります。
不動産売却に不動産仲介業者を利用すると、仲介手数料等の費用がかかります。

また、不動産の売却価格から利益がでれば課税所得として所得税の対象になります。譲渡所得税が発生すると換価後の現金を受け取った相続人全員が確定申告をする必要があり、同時に住民税も増額されます。
 

換価型遺言

不動産は遺言によって、自身の死後に売却させ、そのお金を分配させることもできる。この遺言の方法は換価型遺言と言います。

不動産の他にも、有価証券なども売却し現金化した上で分配させることが可能です。

遺言書で遺言執行者を指定しておけば、執行者が相続開始後に、該当の財産を売却し、必要経費や債務をひいて、残ったお金を遺言書に従って分配します。

不動産をそのまま渡すと、不動産の管理や処分が負担となり、場合によっては相続人が受け取らないケースもあります。換価分割の遺言書を作成しておくことで、相続人側も遺産を受け取りやすくなるメリットがあります。

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藤本尚士

熊本県玉名市出身。相続専門税理士。

2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任。
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務。
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る。

【主な資格】
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級