相続における建物の評価方法

相続時の不動産評価方法

被相続人が保有していた住宅等の建物を引き継ぐ場合は、土地と同様に評価額を算出しなければなりません。

土地と合わせるとそれなりの金額になるので、大抵の場合は相続税の申告と納付を行う必要が出てきます。よって、正しい評価方法で正確な金額を計算しなくてはなりません。

相続における建物の評価は被相続人の生前の利用方法によって変わってきます
具体的には「住宅として使っているか」、「貸しているか」で差が出てきます。

このページで詳しく説明するので、是非一読ください。

なお、土地の評価方法についてはこちらをご覧ください。

参考記事:相続における土地の評価方法

 

建物の相続税評価額算出方法

相続時の建物の評価方法は固定資産税評価額をベースとして、各利用状況に応じた利率を掛けます。つまり、利用状況の違いによって、評価額=課税対象額が変わるということです。

各計算式は以下の通りです。

  • 個人利用…固定資産税評価額×1.0
  • 第三者に貸していた…固定資産税評価額×(1-借家権割合)
  • 賃貸物件として利用…固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

被相続人が住宅として建物を利用しているなら、相続税評価額=固定資産税評価額となります。

固定資産税評価額は毎年4月頃に市区町村役場から送られてくる「固定資産税の納税通知書」に記載されています。市区町村によって若干記載方法が変わりますが、「評価額」の欄に記載されている金額がその建物の固定資産税評価額です。

なお、各役所に置いてある固定資産税台帳でも確認できます。

建物を友人に貸していたり、賃貸アパートとして運営していた場合は借家権割合賃貸割合を考慮して評価額を計算します。

借家権とは建物を借りている人が建物を利用する権利で借家権割合は全国一律30%です。
賃貸割合とは貸し出されている部屋の床面積の割合です。
 

建設中の建物の評価方法

新しく家を建てている間に被相続人が亡くなってしまう場合もあります。

その場合は、固定資産税評価額が決まっていないので、相続開始までにかかった費用原価(建築費用)を元に評価額を算出します。

具体的には以下の計算式を用います。

建築中の建物の相続税評価額=建物の費用原価×0.7

ここでいう建物の費用原価は

建物の費用原価=請負金額×工事進捗率

で計算します。

要するに何割程度工事が進んでいたかによって価格を決めるわけです。

工事進捗率の確認は工事担当の建設会社に問い合わせて「進捗率証明書」を発行してもらえば良いでしょう。
 

土地同様に建物も相続税評価額は安い

相続時における建物の評価額は土地同様、購入時の時価よりも低くなります

まず、固定資産税評価額は新築の家屋の場合でも、建築費のだいたい50%~70%程度になります。(土地はおよそ70~80%程度で建物と差がありますが、これは建物の経年劣化分を考慮しているからです。)

賃貸なら、前述したように借家権割合や賃貸割合の数値次第でもっと下がります。

このように相続時の評価が下がるのは、現金と違って不動産は売り手を探したり、整備したり、多くの時間と労力が必要になるからです。不公平性を無くす・納税者の負担を軽くする意味でも、安くなるのです。

よって、持っている現金を土地や建物の不動産に変えて引き継ぎを行い、相続税を抑えるという方法もあります。(取得した後の登記変更や、現金に変換する際の手間などはかかってしまいます。)節税として、このような方法があることは覚えておいて損はありません。


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