相続登記は相続のケースによって手続きが変わる

不動産は所有者が変わると、名義の変更が必要になります。相続でもそれは同様で、不動産を相続財産として取得した場合、相続登記を行わなければなりません。

相続登記をする際、遺言書によって不動産の取得者が指定されているか、遺産分割協議によって決定するか等、移転の違いによって申請人や必要書類が異なります。

他の相続手続きと違って、不動産関連の相続手続きはルールが細かく決まっており、とても分かりづらいと言えます。このページでは各相続のケースによって、相続登記の方法がどう変わるのか説明いたします。
 

遺言書がある場合の相続登記

遺言書がある場合、相続登記は以下の違いによって方法が変わります。

• 遺言書で取得人（相続人）が指定されている ⇒ 取得人の単独申請
• 取得者ではなく相続分が指定されている ⇒ 相続人の代表が単独申請できる
• 法定相続人以外の者が指定されている（遺贈） ⇒ 受遺者と相続人（遺言執行者）の共同申請

相続分の指定が記載されてあるなら、不動産は共同の相続財産となりますが、代表の相続人が単独で登記申請をすることができます。

遺贈の場合、登記の原因が相続ではなくなります。そのため、遺言に基づいていても、受遺者が単独で申請することができず、遺言者の相続人全員もしくは遺言執行者との共同申請となります。

ただし、遺言書で「受遺者自身が遺言執行者に指名されている」のであれば、単独での登記申請が可能になります。
 

遺言書がない場合の相続登記

遺言がない場合では、遺産分割協議の有無で違いが出ます。

遺産分割協議を開かず、法定相続分通りに相続する場合は共同相続人の代表が単独で相続登記を行えます。自身の相続分のみの登記はできないので、必ず全員分の相続登記をします。

遺産分割協議がある場合、遺産分割協議の前に相続登記をしているかどうかで変わります。

• 協議前に相続登記をしている ⇒ 単独での申請が不可、共同申請となる
• 協議前に相続登記をしていない ⇒ 単独申請が可能

協議前に相続登記をしてしまうと非常にややこしくなるので、事前に法務局や専門家へ相談しましょう。
 

遺言書は検認手続きが必須

検認手続きとは、遺言書の存在と内容を明確にする手続きで、偽造や変造を防止する目的もあります。（遺言書が有効か無効かをを判断するものではありません。）

 
検認手続きを経ていない遺言書では、法務局も登記の申請を受理しません。そのため、相続開始後に遺言者の住所地を管轄している家庭裁判所で手続きをしましょう。

なお、法務局での保管制度を利用した遺言書や公正証書遺言の場合は検認は不要となります。

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藤本尚士

熊本県玉名市出身。相続専門税理士。

2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任。
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務。
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る。

【主な資格】
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級