賃貸物件の相続評価

近年では、投資をして賃貸アパートやマンションを経営される方もいます。これらの賃貸物件は、実は土地、建物ともに相続税評価が通常の不動産よりも低くなります。

いくら安くなるのかは、貸している割合によって変わってきます。
 

不動産の相続税評価額

現金の場合は、相続税評価額はそのままですが、不動産の場合は土地と建物、それぞれの評価方法に従って金額を算出します。

• 土地の場合…「路線価方式」もしくは「倍率方式」で算出
• 建物の場合…「固定資産税評価額×1.0」で算出（建設中の場合は「建設費用×0.7」）

上記の方法で算出された評価額は実際の取引価格よりも低いものになります。ばらつきはありますが、土地なら20~30%減額、建物30～50%程度ほど下がります。
 

賃貸物件は貸している割合で更に減額

不動産が賃貸物件の場合、「貸している割合」によって評価額は更に下がります。

どうして低くなるのかは、土地や建物を他人に貸していると、その土地や建物を売却したいと考えても、容易に処分することができないからです。

（１）賃貸を行なっている土地の計算方法

評価パターンは以下の二つがあります。

• 土地のみを賃貸としている「貸宅地」
• 土地の上に賃貸物件を建てている「貸家建付地」

貸宅地評価額＝自用地評価額－（自用地評価額×借地権割合）
貸家建付地評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

各項目は以下を参照してください。

自用地評価額…路線価方式もしくは倍率方式で計算
借地権割合…土地の自用地評価額に占める借地権の価額の割合で路線価図で確認します
借家権割合…借家権は賃借人が建物を利用する権利で、借家権割合は全国一律30％
賃貸割合…貸し出されている部屋の床面積の割合

（２）賃貸を行なっている建物の計算方法

貸家（建物） ＝ 建物の固定資産税評価額 × （1－借家権割合×賃貸割合）

借家権割合は前述の通り全国一律30%です。賃貸割合は貸し出されている部屋の床面積に応じて変わります。

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藤本尚士

熊本県玉名市出身。相続専門税理士。

2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任。
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務。
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る。

【主な資格】
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級