農地を相続する際に気をつける事

田や畑など、肥料を撒いたり草刈りを行って作物を栽培する土地を「農地」と言います。熊本県内にも、熊本市を始め、荒尾市や上天草市など、各地に農地が沢山あります。

農地も不動産に該当しますが、相続においては通常の土地と扱いが異なります。そのため、手続きをする際には十分に注意しなければなりません。

農地相続には届け出が必要

土地を相続すると所有者が変わるので、法務局で名義変更（相続登記）の手続きを行います。これは、農地を相続した場合でも同じです。

しかし、農地には相続登記の他に、「農業委員会への届け出」が必要になります。

この理由は、以前から耕作地の放棄や所有者不明の土地の増加が問題となっていたためです。農地の減少は、国内の食糧自給率に影響するので、しっかりと管理をして、適性に利用する必要があります。そこで、農地法を改正し、相続の際には農業委員会への届け出を義務づけたのです。

届け出に必要なものは以下の書類です。

農地の相続等の届出書
相続登記済みの登記事項証明書など相続の事実を確認できるもの

また、届け出は相続を知ったときから10ヶ月以内にしなければなりません。もし、届け出を怠ったり、虚偽の申請を行うと、10万円以下の過料が科されます。

相続税評価が通常の土地と異なる

農地にも相続税がかかるので、評価計算をしなくてはなりません。ただし、通常の土地とは評価の方法が違います。

農地には四つの種類があり、各種でも計算方法が異なります

①純農地
農業地区域内にある農地や、市街化調整区域内にある第1種農地、甲種農地などが該当します。宅地への転用が非常に困難な土地が多いです。

②中間農地
第2種農地やそれに準ずる農地です。純農地と比較すると、宅地への転用の可能性がある土地です。

③市街地周辺農地
市街地農地に該当する農地を除く、第3種農地やそれに準ずる農地が該当します。

④市街地農地
市街化区域内にある農地です。農地は宅地転用の場合、原則として許可が必要ですが、市街地農地では転用許可を要しません。（農業委員会への届け出のみで転用が可能。）

①の純農地や②の中間農地では評価計算に「倍率方式」を使います。これは固定資産税額に一定の倍率を掛けて評価額を求める方法です。通常の土地でも路線価が設定されていない土地の評価をする際に用いられます。

各地の評価倍率は、国税庁の「評価倍率表」を参照してください。

★参考：国税庁HP

★参考記事：相続における土地の評価方法

③の市街地周辺農地では、「その農地が市街地農地だと仮定した場合の80％」が評価額となります。

④の市街地農地の場合、計算に「宅地批准方式」か「倍率方式」を使います。倍率方式はすでに説明した通りで、宅地批准方式は「その農地が宅地だったと仮定した場合の評価額から造成費を差し引く」ことで評価額を求める方法です。（造成費とは農地を宅地に転用するために必要な費用。）

なお、市街地周辺農地や市街地農地の場合、相続税申告には「市街地農地等の評価証明書」が必要となるので注意しましょう。