不動産を共有分割で相続する際の注意点

相続不動産にも様々な分割方法がありますが、最も注意が必要なのが共有分割です。共有分割とは、不動産を複数人で分割し保有することです。共同での所有となるので、不動産登記上も共有名義となります。

不動産は現金と違って分けにくいものです。そのため、『共同所有にしてしまった方が公平性があり話し合いもスムーズに進む』と考えがちです。しかし、共同所有は不動産の管理が難しくなったり、共有の細分化によって権利関係が複雑になるなど、デメリットが大きい点に十分注意しなければならないのです。
 

共有分割のメリット

共有分割最大のメリットは分配に公平性があることです。

不動産は現金と違って評価方法が異なります。そのため他の財産と混同して分配しようとすれば不公平性が生じる可能性があります。そのため、相続分に応じて持ち分を決める共有分割であれば、相続人同士の不満も解消されるでしょう。

相続した不動産が収益物件なら、持分に応じて利益を受け取る権利も取得できるため、なおのこと分配が楽になります。また、不動産を処分せずに残せるという点でもメリットがあります。
 

共有分割の問題点

（１）相続分の細分化

相続は一回では終わりではありません。父親が亡くなった後は、母親の相続、その後は子供から孫へと続いていきます。共有分割が続いて行けば、不動産の持分は細かくなっていき、複雑なものになります。

共有者が増えれば、当然権利関係もややこしいものになります。

権利者が増えれば、不動産の管理や活用について、権利者全員の同意を得なければなりません。そのため、一つの物事を決めるのにかなりの労力が必要になってしまいます。
 

（２）適切なタイミングで売却できなくなる

前述したように、権利者が複数いる場合は、売却時に名義者全員の同意を要します。全員の同意を得るのにも時間がかかりますが、共同所有者が遠方に住んでいたり、売却に反対した場合は、更に時間がかかってしまいます。

そのため、売る機会を逃す怖れがあります。
 

（３）単独所有とすることも困難

共同分割後は、相続人単独での所有に変更したくても、共同所有者全員の同意が必要になります。加えて、遺産分割協議をもう一度やり直すことにもなり、相当な手間が生じます。

「失う持分の代償はどうするか」「売却した方が良いのか」等、ここでも複数の利害関係人がいる場合には意見がまとまらない可能性が高いと言えます。

家庭裁判所で遺産分割に代わる処分を求めることもできますが、そこまで行ってしまうと多大な手間や諸々の費用が発生するリスクもあるので、共有分割は最初から避けた方が良いと言えるでしょう。
 

不動産分割のポイント

相続財産に不動産が含まれる場合、どのような分割方法が適しているか、ケースごとに判断しなければなりません。以下に具体例を記すので、参考にしてください。
 

（１）土地が広く分筆できる場合は現物分割の選択が可能

土地の場合、複数に「分筆」して各法定相続人が取得するのも現物分割となります。分筆は、1筆土地を複数の部分に分けて登記し直し、複数の土地にする手続きです。

分筆後の土地面積が狭くなるような場合だと、利用価値がなくなり、売却価格も下がってしまいますが、面積が十分に広く、建物が立っていない更地であれば現物分割をしても、問題ありません。
 

（２）特定の相続人が居住する場合は代償分割

被相続人の配偶者など、相続不動産に故人と暮らしていた相続人がいるなら、その相続人が引き続き住めるように不動産を取得して、代償分割を行うのが一般的です。

ただし、代償分割を選択する場合、代償分を支払う方に資力が必要なので、相続後の生活に支障がないかどうか確認しましょう。
 

（３）不動産を手放しても良ければ換価分割

誰も住む予定がない、利用する予定がない場合など、土地や建物を手放しても良いと考えるのであれば換価分割がお勧めです。

ただし、ケースによっては買い手が見つからず換価できないこともあるので注意しましょう。換価分割を選択する場合、事前に相場と需要をリサーチしておきます。

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藤本尚士

熊本県玉名市出身。相続専門税理士。

2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任。
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務。
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る。

【主な資格】
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級