相続不動産はどうやって分ければ良いのか

売却するのも、そのまま相続するのも、一筋縄では行かないのが不動産の相続です。

そもそも不動産は現金と違って、分配が簡単ではありません。そのため、土地の利用状況等を踏まえながら最適な分け方を選択する必要があります。

今回は、相続不動産の分割方法について、それぞれの特徴や注意点について解説していきます。
 

相続不動産の分割方法は四つ

（１）現物分割

この方法は財産をそのままの状態で取得することです。

財産内容が自宅と投資用マンションと現金があるのなら、相続人Aが自宅を、相続人Bがマンションを、相続人Cが現金を相続すると現物分割となります。

現物分割はもっとも単純な分配方法であり、相続手続きが簡易になるメリットがあります。しかし、不動産や現金・預貯金等の価値は必ずしも一致しないため、分配が公平になる可能性は低いのです。
 

（２）代償分割

相続人一人に不動産を相続させ、他の相続人には法定相続割合に応じた代償金を支払う方法です。

不動産は相続人単独で取得できること、最終的には金銭での分配が行われるので、手続きが簡易になる・公平性がある等のメリットがあります。

ただし、不動産の評価方法をどのようにするかでトラブルになる可能性があります。また、代償の金銭を支払う相続人に相応の資力が必要です。
 

（３）換価分割

不動産を代表者名義で相続登記して売却します。売却したお金を他の相続人と分割するのがこの換価分割です。

売ったお金を配分するので公平性がある上、評価方法の決定で揉めることもありません。

しかし、買い手が見つからず売却できない場合もあります。換価分割を選択する場合は、相場や需要を事前に確認した方が良いでしょう。
 

（４）共有分割

共有とは、不動産を複数人で共同所有することです。相続で共有を行う場合は、法定相続分に応じて持分を決めるのが大半です。

公平性がありますが、不動産は共有名義となるので、相続の手続きはやや複雑になります。また、後々に不動産を売却したくても、他の相続人の同意を得なければなりません。
 

分割方法の決定

（１）遺言書による指定

遺言書がある場合は、その内容に従って遺産を相続することになります。そのため、財産に不動産がある場合はまず遺言書の有無を確認します。

なお、法定相続人と受遺者全員の同意が得られるなら、遺言内容に従う必要はありません。
 

（２）遺産分割協議

遺言書が無ければ、遺産分割協議を開いて分割方法や配分内容を話し合います。

遺産分割協議自体に期限はありませんが、相続税の申告には期限があります。そのため、相続人全員が納得できる分割方法を出来る限り早く決定する必要があります。
 

意見が合わなければ遺産分割調停・審判で決定

遺産分割協議で分割方法が決定できなければ、家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てて、裁判所で話し合いを行います。もし、調停でも納得できなければ、「審判」に移行し、家庭裁判所が分割方法を決定します。

審判になると、必ずしも相続人たちの希望通りの分け方にはなりません。裁判所は公平性を重んじるので、誰か1人に不動産を与える現物分割が採用されることはなく、代償分割や換価分割が用いられます。

つまり、不動産を処分される（現金化される）可能性もあるので、分割方法は出来る限り相続人同士で話し合った方が良いとも言えます。

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藤本尚士

熊本県玉名市出身。相続専門税理士。

2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任。
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務。
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る。

【主な資格】
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級