相続における建物の評価方法

被相続人が保有していた住宅等の建物を引き継ぐ場合は、土地と同様に評価額を算出しなければなりません。

土地と合わせるとそれなりの金額になるので、大抵の場合は相続税の申告と納付を行う必要が出てきます。よって、正しい評価方法で正確な金額を計算しなくてはなりません。

相続における建物の評価は被相続人の生前の利用方法によって変わってきます。
具体的には「住宅として使っているか」、「貸しているか」で差が出てきます。

このページで詳しく説明するので、是非一読ください。

なお、土地の評価方法についてはこちらをご覧ください。

建物の相続税評価額算出方法

相続時の建物の評価方法は固定資産税評価額をベースとして、各利用状況に応じた利率を掛けます。つまり、利用状況の違いによって、評価額＝課税対象額が変わるということです。

各計算式は以下の通りです。

• 個人利用…固定資産税評価額×1.0
• 第三者に貸していた…固定資産税評価額×（1－借家権割合）
• 賃貸物件として利用…固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）

被相続人が住宅として建物を利用しているなら、相続税評価額＝固定資産税評価額となります。

固定資産税評価額は毎年4月頃に市区町村役場から送られてくる「固定資産税の納税通知書」に記載されています。市区町村によって若干記載方法が変わりますが、「評価額」の欄に記載されている金額がその建物の固定資産税評価額です。

なお、各役所に置いてある固定資産税台帳でも確認できます。

建物を友人に貸していたり、賃貸アパートとして運営していた場合は借家権割合や賃貸割合を考慮して評価額を計算します。

借家権とは建物を借りている人が建物を利用する権利で借家権割合は全国一律30％です。
賃貸割合とは貸し出されている部屋の床面積の割合です。
 

建設中の建物の評価方法

新しく家を建てている間に被相続人が亡くなってしまう場合もあります。

その場合は、固定資産税評価額が決まっていないので、相続開始までにかかった費用原価（建築費用）を元に評価額を算出します。

具体的には以下の計算式を用います。

ここでいう建物の費用原価は

で計算します。

要するに何割程度工事が進んでいたかによって価格を決めるわけです。

工事進捗率の確認は工事担当の建設会社に問い合わせて「進捗率証明書」を発行してもらえば良いでしょう。
 

土地同様に建物も相続税評価額は安い

相続時における建物の評価額は土地同様、購入時の時価よりも低くなります。

まず、固定資産税評価額は新築の家屋の場合でも、建築費のだいたい50％～70％程度になります。（土地はおよそ70~80%程度で建物と差がありますが、これは建物の経年劣化分を考慮しているからです。）

賃貸なら、前述したように借家権割合や賃貸割合の数値次第でもっと下がります。

このように相続時の評価が下がるのは、現金と違って不動産は売り手を探したり、整備したり、多くの時間と労力が必要になるからです。不公平性を無くす・納税者の負担を軽くする意味でも、安くなるのです。

よって、持っている現金を土地や建物の不動産に変えて引き継ぎを行い、相続税を抑えるという方法もあります。（取得した後の登記変更や、現金に変換する際の手間などはかかってしまいます。）節税として、このような方法があることは覚えておいて損はありません。

熊本で相続・生前対策・遺言・贈与・相続税申告の相談をするなら熊本相続遺言支援センターにお任せください。行政書士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士とも連携しており、あらゆるお悩みに対応いたします。初回は税理士による無料相談も実施しています。

お電話は[0120-932-229]　受付時間9:00〜18:00で土日祝対応。
メールは[https://souzoku-kumamoto.com/contact/]　24時間受付中。

藤本尚士

熊本県玉名市出身。相続専門税理士。

2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任。
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務。
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る。

【主な資格】
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級