相続における土地の評価方法

相続では預貯金や現金だけでなく、土地や建物といった不動産が引き継がれることもあります。現金はそのままの額で相続税を計算しますが、不動産はどうやって計算したらいいのかわからない方も多いと思います。

土地で言えば、相続時の評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類になります。こちらのページではこの２つの計算方法について詳しく説明いたします。

土地の相続税評価額算出方法

相続時の土地評価には、「路線価方式」と「倍率方式」という計算方法を用います。
 

（１）路線価方式

路線価とは、国税庁が定めた土地の価格を指すものです。毎年1月1日に評価が行われ、8月頃にHPで公表されます。

路線化方式による相続税評価額は

で算出されます。

例えば、路線価が30万円、各種補正率が1.0、土地面積が300㎡の土地の相続税評価額なら
30万円×1.0×300㎡＝9,000万円
となります。
 

（２）倍率方式

倍率方式は路線価が設定されていない地域に対して用いられる計算方法です。

倍率方式による相続税評価額は

で算出されます。

例えば、固定資産税評価額が5,000万円、倍率が1.1の土地の相続税評価額は
5,000万円×1.1＝5,500万円
となります。

路線価と評価倍率は国税庁の公式HPから確認することが可能です。

土地の相続税評価額は時価よりも安い

土地の時価というのは、実際に売買契約が成立する金額です。
前述した路線方式か倍率方式で算出する相続税評価額はこの時価よりも低くなります。

具体的にはおよそ20~30%の減額です。

何故このようなことになるかというと、土地は実際にお金にするために売り手を探したり、整備したり、多くの時間と労力が必要になります。そのため、相続財産の内容によっては不公平が生じたり、納税者の負担にもなるので、現金や預貯金と違って安く評価されるわけです。

この仕組みを利用して、現金を土地に変えて相続税対策とする方法もあります。多少の手間やリスクはありますが、土地の相続には「小規模宅地等の特例」といった控除制度も使えるので、上手く行えば大幅な節税の実現も可能です。

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藤本尚士

熊本県玉名市出身。相続専門税理士。

2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任。
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務。
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る。

【主な資格】
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級