相続直前のリフォームは相続税評価に影響する？

家は長い間住んでいると経年劣化していきますから、老朽化した建物をリノベーションするケースもあります。部分的なリフォームだと少額で済みますが、配管や間取りを変更するとなると大規模リフォームになり、費用も高額になります。

建物のリフォームは相続では注意しなくてはなりません。

なぜなら、故人が亡くなる直前のリフォームにおいて、不動産の資産価値を高めるようなものであった場合、その費用を計上しなければならないからです。
 

リフォーム費用も相続税評価に含まれるのか

相続における建物の相続税評価は「固定資産税評価額×1.0」で計算します。固定資産税評価額とは固定資産税を算出するための基準であり、価格を決めるのは該当不動産の住所地を管轄する市町村です。

市町村が価格を決めるのは毎年ではなく、3年に一度です。航空写真などから不動産の調査を行い、家屋の増築が見られる場合には、固定資産税評価額にその要素が反映されます。

そのため、価格改定前に不動産の所有者が亡くなれば、固定資産税評価額にはリフォーム分のリフォーム費用が反映されません。また、航空写真ではわからないようなリフォームを行っていた場合も役所側が気付かないので、同様です。

リフォーム部分の評価が反映されない場合は、「従来の評価額にリフォーム部分の評価額を加算して金額を計算する」ことになっています。

 
ただし、リフォーム費用を計上するかどうかは、そのリフォームが「資本的支出と認められるかどうか」で分かれます。バリアフリーや、増改築など建物の価値を高める要素があれば、費用計上が必要です。

壊れた屋根を修理するような、その建物の原状回復を目的とする場合は、相続財産に含める必要はないのです。
 

評価方法

評価方法は原則として、「リフォームを行った物件と状況の似た付近の建物の固定資産税評価額を基準として、構造の違いや、経過年数、用途等を加味して価格を算出する」というものです。

付近に似たような物件がみつからない場合は「リフォーム等に要した費用から償却費相当額を控除し、一定倍率を掛ける」という計算方法を用います。

リフォームを行う前の固定資産税評価額＋（リフォーム費用－亡くなるまでの償却費）×70％

上記の亡くなるまでの償却費は「リフォーム費用×90％×経過年数／耐用年数」で計算します。
 

まとめ

全てのリフォームが相続税評価に加算されるわけではありませんが、資産価値を高めるような大規模リフォームを行った場合は注意しましょう。

費用計上を忘れて、相続税評価を正しく行わなかった場合、申告漏れとなり、罰則を受ける怖れがあります。

相続税評価や申告手続きが不安な場合は、専門の税理士に相談すると安心です。
リスク軽減にもなるので、是非利用してください。

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藤本尚士

熊本県玉名市出身。相続専門税理士。

2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任。
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務。
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る。

【主な資格】
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級